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            三四线城市见闻#S680

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            发表于 2019-8-20 14:21:25 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
            三四线城市见闻#S680
            面子需求才是三四线城市的第一需求文/朱红之泪 本来是想写一篇关于临港楼市的文章,但是偶然间看到了公众号:杜瑜说房的文章《买房临港,十年站岗》,笔者十分认同,也就不需要再多说什么了。 临港的政策,我第一个想到的就是天津滨海新区购房政策: 天津全市限购,唯独滨海新区不限购。 两者逻辑上是一样的。 为什么不限购?因为要扶植、要发展。 为什么要扶植、要发展?因为现在发展的不好呗! 什么?你和我说因为有政策,所以未来潜力无限? 特殊政策照顾,意义着眼于托底,而不是引领发展。 每年针对中西部、东北地区的特殊政策照顾少么? 优惠补贴税收返还无所不用其极,但是投资者并没有因为这些政策而对这些地区有浓厚兴趣。 与之相反,资金的马太效应却非常明显,一线城市、强二线城市源源不断地吸引着投资者,商贾云集,车水马龙。 反映到楼市上,道理类似。 越是严格限购,越是有价值,资金都是聪明的。 今天,我们不多聊临港,近些年,笔者去过的很多地方,我们聊聊三四线城市见闻吧。 一)昆山市 昆山已经霸占全国百强县第一多年了,GDP吊打一排省城地市,经济指标已经达到二线城市标准。 但在笔者的记忆中,他还是一个县城:玉山镇。 从昆山火车站坐1路公交车,沿着人民路一路奔驰,就串联起了玉山镇这座县城的重要节点。 昆山奥灶馆

            玉山最出名的饮食是百年奥灶馆的奥灶面;最有名的文人是顾炎武;最大的公园是亭林园;最大的宾馆是昆山宾馆;最繁华的街是人民路;最美的河景是娄江;最大的商场是昆山商厦。 以上就是昆山县城的全部,也是最初的最原始的昆山,我们可以称之为“老昆山”。 在老昆山,没有熙熙攘攘的人群,街道上冷冷清清,街景是连片的上世纪楼梯住宅楼。 公交车末班车是8点钟,临街店铺也是8点就打烊,如果不是昆山商厦的几个二线名牌专柜,你会以为自己来到了个中西部县城或者镇子上。
            尽管玉山镇还有中茵世贸广场这样的商场,但是人气上还比比不过北门九方商场,但是实际上九方商场已经离开了玉山镇核心区。 昆山九方购物中心
            而从昆山瑞士大酒店、金鹰国际购物中心开始向东,沿着前进路、震川路两条马路走,就是昆山的东城开发区,也就是我们说的“新昆山”。 在这个政府机关、电子工业园、公园、厂区、商场、酒店、居民区混杂的昆山城东,GDP第一县城的底色才开始揭晓。 金鹰购物中心、世茂广场等大型商场人气更旺,开发区行政服务中心气派非凡。 昆山老城向东望金鹰购物中心

            昆山城南,则是因为高铁站而兴起的。 昆山站主要通行绿皮火车,高铁都在昆山南站,在昆山站与昆山南站之间的区域,建成了大量的住宅区,衡山城、四季华城都是大体量楼盘。 考虑到高铁一刻钟的通勤时间,的确会有部分人口可能居住在这里,每天去上海上班的。
            昆山唯独没有发展的主要是城西,为什么不发展城西呢? 城西就是苏州工业园区,人家发展的很好,昆山就不要再操心了。 二)丹阳市 “丹阳眼镜”可能要比丹阳还要出名,丹阳是一个镇江与常州之间的小城,一个全国前二十的百强县。 一条铁路线,把丹阳分成了西部老城和东部新区。 丹阳传统上的老县城,叫做“新市口”,其标志是金鹰天地和八佰伴商场 与昆山县城满是上世纪的楼梯房相比,丹阳老县城就更加古老了,大多是解放前后的老街。 就是类似于周庄西塘古镇、苏州平江路的那种老房子。 丹阳老城景色
            而在丹阳站以东,是丹阳的新区,市政府、电视台以及各类机关职能部门均在城东。 大量的制造业工厂也都在城东。 这里当前的商业中心,就是新城吾悦广场,在丹阳,无人不知无人不晓新城吾悦广场,吃喝玩乐一条龙,人气远超新市口的金鹰与八佰伴。 无论是眼镜城的老板还是出租车司机,问起来去哪里购物,哪里热闹,几乎都首推吾悦广场。 丹阳吾悦广场

            这说明了吾悦广场的吸引力,已经越过了铁路线,不少城西的人来城东吾悦广场购物休闲。 毕竟从城西开车到城东吾悦广场也就是三五公里的事情。 在丹阳,还有一个很有趣的现象,这里出租车、公交车的司机,开车总是能够遇到熟人,开车兜一圈下来,驾驶员与路边的行人,其他司机打招呼不下四五次。 这座城市,经常饭店里互相认识的两桌人不约而同的相遇攀谈。 该市的大酒店也是是一东一西,东城的香逸大酒店和西城的水中仙东雅国际酒店,尽管挂牌的五星还是水中仙,但是香逸大酒店的设施与口碑都有超越水中仙的趋势。 丹阳香逸大酒店

            丹阳北站、沪蓉高速与镇丹高速的枢纽也位于丹阳东城新区,几乎当地每一个人都能够感受到这座城市明显在向东发展。 三)峨眉山市 与东部百强县市强大的制造业相比,西部的普通县城几乎没多少大型制造业。 峨眉山市是一个旅游农业为主的四川县级市。 世界文化遗产峨眉山景区位于高铁站峨眉山站西侧,而峨眉山市的县城却在峨眉山高铁站东侧。 来峨眉旅游的人一般都是直接向西上山,而不会向东去县城,但是笔者路过的时候,还是饶有兴趣的去了下峨眉的县城。 特地去尝了尝“搅三搅豆腐脑”和“翘脚牛肉”。 搅三搅豆腐脑
            满街的“古茗”奶茶无时无刻不在提醒我这是一个内陆县城。 峨眉山县城很小,一条名山路串联起来了几个关键地标:名山广场、大转盘、峨眉大厦、佛光广场。 不过由于城市太小了,主干道从头走到尾,不过三四公里,时间充裕的人几乎可以每天把城里兜一圈。 县城虽然小,但是居然也能分成老城和新城。大转盘以东是峨眉山新城,以西是老城。 大转盘因为新开了商业综合体--万年华地财富广场以及五星级大酒店--峨眉山世纪阳光大酒店而成为了城市的中心。 老城充斥着几乎没有小区环境的上世纪老破公房,新城则是一些商品房和新一些的公房。 不过县政府、各机关部门没有向东进行搬迁,也有可能是距离过近,搬迁意义不大。 四)怀化市 总体上,怀化这个地级市的建设水平落后于昆山、丹阳,倒是和峨眉山有几分相似。 不得不承认,同样都是中西部,湘西的地质地貌还是和天府之国的四川相差甚远。
            平原地区的发展还是比山区容易得多。
            一条舞水、一条太平溪将怀化分成了三部分。 河西、老城、新城。 和贵阳的黔灵山公园一样,怀化有个中坡国家森林公园,笔者曾经爬到中坡的山顶鸟瞰怀化老城。 怀化的老城主要就是一条人民路串起来的,从步步高百货开始,经过新天地城市广场一直到兄弟龙虾夜市,这就是老怀化的全部。 怀化市中心---怀化大厦   链接:https://timgsa.baidu.com/timg?image&quality=80&size=b9999_10000&sec=1566145276583&di=13437c7230e71af3b1ad3c8847b7fb39&imgtype=0&src=http%3A%2F%2Fimg0.ph.126.net%2FE4uMp0AuaCwiv73OZta9Ug%3D%3D%2F3308456876357309913.jpg

            后来,怀化向西跨过舞水,建设了河西新城,向东跨过铁路线、太平溪,建设了怀化新城,体育中心、怀化南站。 虽然城市摊子铺得很大,但是却没有什么人气,从南站到老城,马路宽阔,车辆稀少。 大量的怀化出租车往返于湘西凤凰县与高铁怀化南站之间,市内反而不是怀化出租车运营的重点区域。
            四)总结 昆山、丹阳这一类百强县市前二十的县城,发达程度超过中西部地级市,基本算是三线城市,而湘西地级市怀化与四川县城峨眉山大约是四线城市。 通过观察,我们对于三四线城市有什么观察结论么? 首先,三四线城市普遍都分有老城与新城,老城不拆迁、不旧改,人口、产业、机关公共服务均向新城倾斜。 四座城市的老城市中心的面貌从上世纪到现在几乎没有变化,没有大规模的拆迁与旧改,与之相反,新城建设如火如荼,除峨眉山之外的三座城市市政府均搬到了新区。 大拆大建均在新城进行,拆的是农田,并不是城市已有的存量房产。 这导致了老城没办法获得更新和新生,活力、人气持续下降,青年人离开,只有中老年人留下。 第二,中西部重消费,东部重生产,中西部发展弯道超车。 东部的丹阳、昆山分布有大面积的工业园区和厂房,制造业发达,而中西部两座城市,几乎没有工业园区和厂区。 中西部城市建设的是新城,基本上只有居民以及相关消费服务产业。东部城市建设的是新区,居民居住、消费服务当然有,但是更多的是产业园,工厂区。 这种东西部差异是东部县城经济发展长期领先西部的原因,但是随着制造业长期的低迷、外资工厂的撤离,东部陷入转型,开始由制造业城市向消费服务型城市转变。 而中西部城市本身就是消费服务型城市,没有转型压力,还能承接一部分制造业转移,因此经济活力,发展速度开始加快。 第三,购物中心具有颠覆城市地段的能力,商铺面临巨大风险。 四座城市的传统商业街均已经凋敝,居民购物向购物中心集中,只要有新的大商场开业,就能够导致全城的人流集中效应。 万达广场、金鹰购物中心、吾悦广场等人气鼎沸,但是老城马路上却人迹罕至的现象正在上演。 第四,人口流入缓慢甚至流出,熟人社会,新城楼盘空置率高。 城市堵车不严重,外来常住人口迅速减少甚至本地年轻人大量外出,导致熟人社会严重,存在攀比与面子现象,日常消费价格偏贵。 居民买房存在面子攀比,买新房,买商铺、买豪车、豪华装修,遇事大摆宴席等情况普遍。
            但新城楼盘实际入住率低,人气不足,买而不住的情况很多。 最后,楼市发展靠新区一手楼盘以及学区拉动,本地存量住房的居住价值持续贬值。 当地楼市以纯粹的新区一手房宣传拉动,或者以县市重点中学为卖点,老城非学区住宅几乎无人问津,新城房价涨到天上,老城基本上纹丝不动,不仅价格不涨,还没有流动性。 楼盘均以热门新区、购物中心、奢华品质、物业服务、学区优质、别墅庭院为主题进行宣传。充满了炫耀与面子的因素,开发商只做改善房,不做刚需房 何谓“刚需”,通常意义来说就是新来城市的无房户,当一座城市人口不流入甚至流出时,刚需就消失不见了。 为何县城楼市主打改善奢华,是因为实际居住的需求不如面子需求大,面子需求才是三四线城市的第一需求。 住房刚需让位于面子刚需,这里是新房癌的大本营。
            这是三四线的楼市底色。

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